Dolda fel i ett hus

När man köpt ett hus, flyttat in och bott ett tag händer det ibland att man har oturen att stöta på ett dolt fel. Ett dolt fel är ett fel som varken köparen eller ägaren känt till vid husaffären, med andra ord ett fel som inte kunnat upptäckas med blotta ögat. Att upptäcka ett dolt fel känns ofta som ett hårt slag, man har ju precis tagit sig igenom hela husaffären med budgivning, låneförhandlingar och flyttstök. Nu kastas man återigen in i något som i bästa fall sträcker sig till några obekväma samtal med den tidigare ägaren, i värsta fall utvecklas till en rättstvist.

Vad är ett dolt fel?

För att ett fel ska klassas som dolt räcker det dock inte med att man inte känt till det när man köpte huset. När du köper ett hus har du så kallad undersökningsplikt. Du måste ha gjort en grundlig besiktning av huset innan du flyttade in, gärna genomförd av en legitimerad besiktningsman. Har du inte gjort det kan inte felet klassas som dolt. Lita inte heller helt på besiktningen utan gör noggranna kontroller själv genom att mäta fukt och radon, kontrollera vattnet i eventuella brunnar etc. Finns det krypgrund under huset, ta reda på hur man kan upptäcka dolda fel där som fukt- och mögelskador.

Dolda fel döljer sig, som namnet antyder, där ögat eller andra sinnen inte kommer åt. Men för att ett fel ska klassas som dolt får det heller inte vara förväntat. Med det menas att huset ålder och skick spelar in. Att upptäcka mögel bakom en fuktspärr i ett trettio år gammalt, orenoverat badrum är helt enkelt inte att betrakta som osannolikt.

Risk för dolda fel

Om besiktningsmannen inte upptäckt några fel, men pekat på risker och sannolikhet för vissa utrymmen är det din skyldighet att kontrollera dem. Om ett fel upptäcks efter inflyttning och det har varnats för det i besiktningsprotokollet kommer du inte att kunna få det klassat som dolt.

Kontakta säljaren

”Preskriptionstiden” för ett dolt fel är tio år, dvs om du upptäcker ett fel på huset  inom tio år är det säljarens ansvar. När du upptäckt felet ska du kontakta säljaren så snart som möjligt, men högst sex månader från det att du upptäckt felet. Om felet är såpass allvarligt att det kan beräknas ha negativ effekt på marknadsvärdet kan du begära av säljaren att få avdrag på priset. I vissa fall kan du även ha rätt till skadestånd, om säljaren bevisligen försummat huset. I verkligt allvarliga fall kan du även begära att köpet upphävs.

Juridik kring dolda fel

Lagarna och reglerna kring dolda fel kan vara svåra att tyda och det kan vara klokt att kontakta en jurist med erfarenhet av fastighetsfrågor för att få hjälp med att utreda ditt ärende och sköta kontakten med säljaren. I slutändan är det oftast parternas försäkringsbolag som avgör vad som ska räknas som ett dolt fel, men vill du som köpare upphäva köpet krävs ett beslut i tingsrätten.

Det är aldrig roligt när ett dolt fel upptäcks, varken för köparen eller säljaren. Men oftast kan det tråkiga sluta i att man ändå kommer överens och båda parter blir nöjda. Det viktiga är att man försöker hålla en god ton, och gärna överlåter det tekniska åt jurister och försäkringsbolag. Det viktigaste i slutändan är ju att det dolda felet blir åtgärdat, inte vem som haft rätt eller  fel.

17 okt 2017